作者：余飛
年末了，各種大會(huì)議次第召開。
過去的兩天，住建部在北京召開了全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)議總結(jié)了2023年住房工作，并定下了明年的住房任務(wù)。
01
2023，年頭救到年尾
總結(jié)方面，總結(jié)了12個(gè)點(diǎn)，其中與樓市直接相關(guān)的有兩個(gè)點(diǎn)：
第一，在房地產(chǎn)市場方面，積極采取措施，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低首付比例和利率、實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、降低二手房買賣中介費(fèi)等政策工具，指導(dǎo)地方因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策穩(wěn)定市場。扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，維護(hù)購房人合法權(quán)益。第二，在住房保障方面，啟動(dòng)了保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”。穩(wěn)步推進(jìn)保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設(shè)。支持新市民、青年人提取住房公積金租房安居。
這兩條，用一句話概括就是，梳理了過去一年在穩(wěn)樓市方面所做的努力，并審議通了兩份重要性文件。
過去一年，對于樓市來說，又是年頭救到年尾的一年。
過去一年中，雖然與房地產(chǎn)直接相關(guān)的5年期貸款利率只降息了1次，但是很多城市的加點(diǎn)數(shù)減少了很多，整體房貸利率基本已經(jīng)降到近年來最低。
來源：中國貨幣網(wǎng)
除了降息，放開限購、放松限購、降首付，也都是今年樓市的重要舉措。
南京、大連、沈陽、福州、濟(jì)南、青島、合肥、武漢等城市全面解除了限購。
西安、成都、蘇州、杭州、廣州等城市則大幅解除了限購。
降首付方面，則是央行發(fā)布的正式文件明確要求的。8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確要求：
首套房最低首付可以降至20%，二套房最低首付可以降至30%。
11月下旬深圳下調(diào)了二套房首付，統(tǒng)一降至40%。本月北京、上海降首付。
來源：界面新聞
除此之外，還有一個(gè)大招，就是8月份央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的降存量房貸利率文件。
這份文件，一定程度上降低了高利率站崗者的壓力，并輕微緩解了銀行承擔(dān)的提前還貸潮的壓力。然而，年頭救到年尾，房地產(chǎn)幾個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)的跌幅，并沒有止住。我們的商品房銷量去年就已經(jīng)從“雙18”調(diào)整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調(diào)整至13億平方米、13萬億元左右。今年前11個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局披露，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。在去年大跌的基礎(chǔ)上，繼續(xù)下探。全年，商品房銷量可能會(huì)跌至“雙11”，即銷售面積跌至11億平方米左右、銷售額跌至11萬億元左右。去年賣地收入下跌了23.2%。今年前11個(gè)月，在去年下跌的情況下，再跌17.9，至42031億元。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部國家統(tǒng)計(jì)局披露的11月份數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市二手房價(jià)格環(huán)比，無一城上漲。1個(gè)持平，69個(gè)下跌。此外，今年還審議通過了兩份對房地產(chǎn)有重要影響的文件，一份是關(guān)于城中村改造，一份是保障房建設(shè)。這個(gè)留到第二部分說。
02
2024，房住不炒仍是總基調(diào)
和本月召開的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒有提及房住不炒不同，住建部召開的這場會(huì)議，這四個(gè)字又出現(xiàn)了，而且是作為明年樓市工作的核心之一。
住建部明確提到，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。其中與房地產(chǎn)直接相關(guān)的救市第一大板塊：住房和房地產(chǎn)板塊，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢。事實(shí)上，即便這次會(huì)議不提“房住不炒”，也并不會(huì)影響這句話的歷史使命。因?yàn)樵谌ツ?/span>國務(wù)院發(fā)布了重磅文件《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》明確強(qiáng)調(diào)：也就是說，遏制投機(jī)投資需求，房住不炒，是至少到2035年都不會(huì)改變的房地產(chǎn)總基調(diào)。會(huì)議，還再次提到了今年7月份中央政治局會(huì)議對樓市的新定調(diào)，“適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢”。這一點(diǎn)，本號(hào)在七月份就撰文分析過。供求關(guān)系重大變化，一言以蔽之，就是全國商品房整體供大于求。
這種供大于求，一方面是供應(yīng)過剩造成的。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。今年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。
此外，澤平宏觀披露的數(shù)據(jù)顯示。各類城市的套戶比中，只有一線城市低于1，二線和三四線城市都大于1。
所謂套戶比，就是城市的房屋套數(shù)和戶數(shù)之比，大于1說明，房子套數(shù)比戶數(shù)還多，供大于求。
也就是說，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大于求。
在人口尚有紅利的時(shí)代中，不少三四線城市人口一直在流失，這兩年隨著人口增速下滑，特別是去年負(fù)增長，更是讓諸多城市陷入了人口收縮通道。
目前公布2022年人口數(shù)據(jù)的286個(gè)中，人口增長的城市只有128個(gè)，兩個(gè)持平，156個(gè)城市人口在減少。
其中人口減少城市包括北京、上海、廣州、深圳四大一線，以及天津、長春、佛山、東莞等熱點(diǎn)城市。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局在明年房地產(chǎn)的任務(wù)中，住建部提到，明年要：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。這意味著，明年各種托底措施仍會(huì)不斷出臺(tái)，穩(wěn)樓市仍是頭等大事。不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，通稿中“風(fēng)險(xiǎn)”一詞出現(xiàn)了8次，其中5次集中在對房地產(chǎn)和金融的表態(tài)上。“穩(wěn)”字出現(xiàn)了21次。當(dāng)時(shí)本號(hào)就強(qiáng)調(diào)過，這意味著，明年的房地產(chǎn)政策方向，仍會(huì)以托底為主要。因?yàn)椤跋攘⒑笃啤?，是官方對待樓市的終極態(tài)度。
“先立后破”，立是目的，破也是目的。兩者都是目的，如何平衡？竊以為，核心在降而不破。官方并沒有想扭轉(zhuǎn)房價(jià)走勢，只是在阻擋房價(jià)硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸，以時(shí)間換空間，改變土地財(cái)政和房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式。立與破雖然都是目的，但順序是先立，然后再破，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防患。這對于當(dāng)下的大環(huán)境來說，是更適合、更契合國情的戰(zhàn)術(shù)。所以，往后的房地產(chǎn)支撐，主要就是為了如何立，在立起來之前如何防破而做工作。
03
雙軌制，才是劃時(shí)代的大事
在住建部這場會(huì)議中，無論是總結(jié)，還是對明年任務(wù)的安排中，都提到了“三大工程”。
也即平急兩用工程、城中村改造工程、保障房建設(shè)工程。其中保障房建設(shè)，是中國房地產(chǎn)市場發(fā)生的劃時(shí)代事件。8月25日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（下面簡稱“14號(hào)文件”）文件，已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)給出的新聞標(biāo)題是：中國將推動(dòng)新一輪“房改”。14號(hào)文件的到來，宣示著中國的房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入雙軌制時(shí)代，也即商品房和保障房并行的時(shí)代。
為何要大搞保障房建設(shè)？14號(hào)文件明確提出建設(shè)保障房的兩大目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。這兩段表態(tài)意味著未來中國大多數(shù)城市可能會(huì)走向新加坡模式，給未來的房地產(chǎn)劃定兩個(gè)圈子，一個(gè)商品房圈子，一個(gè)保障房圈子。保障房保障買不起商品房人居住，商品房則讓有錢人去玩，當(dāng)然也要以穩(wěn)定為基調(diào)。隨著保障房、商品房雙軌制的到來，未來保障房會(huì)分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)，往后的商品房市場需求會(huì)進(jìn)一步減弱。當(dāng)然，隨著保障房制度逐漸成熟，保障房規(guī)模達(dá)到一定程度，當(dāng)下的商品房市場中各種限制，也會(huì)逐漸取消。
"掃描二維碼，關(guān)注協(xié)會(huì)動(dòng)態(tài)"
