深圳：以“四好”建設(shè)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展

廣東省深圳市作為超大特大城市之一，面對(duì)有限的土地空間和能源資源、過(guò)高的人口流速及密度，城市發(fā)展和住房建設(shè)工作的復(fù)雜性和嚴(yán)峻性長(zhǎng)期受到關(guān)注。以好房子為基礎(chǔ)推動(dòng)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，為當(dāng)前深圳住房高質(zhì)量發(fā)展打開了新思路。深圳積極圍繞好房子開展系統(tǒng)性綜合性研究，結(jié)合深圳實(shí)際情況，探索釋放技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)能，助力房地產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。一、深圳好房子建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)及愿景深圳在高速發(fā)展過(guò)程中形成了多樣化住區(qū)類型，其中，戶型小、品質(zhì)不高的城中村住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)宿舍占比超過(guò)65%（按套數(shù)計(jì)算）。商品房人群主要為中等收入以上人群，以深戶為主；保障性住房人群為中低收入群體及新市民、新青年；城中村租住群體以來(lái)深時(shí)間較短的工薪階層、藍(lán)領(lǐng)和制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)人群為主，主要為非深圳戶籍人口。居住品質(zhì)方面，根據(jù)第七次人口普查抽樣數(shù)據(jù)，深圳人均住房建筑面積僅21.5㎡，近30%家庭人均住房建筑面積小于13㎡。全市租房人口占常住人口約七成，其中有大量的租房人群居住于品質(zhì)不高的城中村中。居民需求方面，商品房居民家庭更關(guān)注居住區(qū)發(fā)展?jié)摿?，影響居住滿意度因素重要性的排序依次為交通出行、小區(qū)環(huán)境、房屋內(nèi)部環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和周邊配套，其中居民對(duì)房屋內(nèi)部環(huán)境的滿意度較高，對(duì)小區(qū)環(huán)境的滿意度較低，對(duì)社區(qū)環(huán)境感知度偏低。影響城中村居民宜居感受因素重要性的排序依次為舒適感、歸屬感、安全感、便利感（交通、設(shè)施），其中居民對(duì)安全感滿意度較高，對(duì)歸屬感滿意度較低。相關(guān)調(diào)查顯示，超過(guò)六成租房群體對(duì)保障性租賃住房有強(qiáng)烈需求。近年來(lái)，深圳舉辦小戶型、高質(zhì)量保障性租賃住房設(shè)計(jì)競(jìng)賽，編制系列《深圳市住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)提升指引》，推進(jìn)長(zhǎng)圳保障房等試點(diǎn)示范項(xiàng)目建設(shè)。近期，進(jìn)一步明確了深圳好房子建設(shè)研究思路及愿景。

一方面，圍繞新建商品房、保障性住房、城中村住房、老舊住宅區(qū)四種住區(qū)類型，以綠色、低碳、智能、安全、舒適為內(nèi)核，建立了“適宜均好、模式靈活、各具特色、融合治理”的目標(biāo)。錨定居民居住體驗(yàn)，統(tǒng)一住宅性能要求和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，遵循居民在不同發(fā)展階段、不同經(jīng)濟(jì)承受力下選擇適宜住區(qū)的自然邏輯，以安全、舒適為主明確均好底線要求；引導(dǎo)各類住區(qū)采用靈活多樣的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造模式和技術(shù)，在提高住宅功能適應(yīng)性的同時(shí)，確保不同價(jià)格的住房可以有對(duì)應(yīng)成本的材料、技術(shù)手段及措施選擇，以達(dá)到相應(yīng)性能要求；發(fā)掘傳承不同住區(qū)在地域風(fēng)貌、歷史文化、社區(qū)環(huán)境等方面特色，重視居民對(duì)居住環(huán)境的認(rèn)同感和歸屬感；鼓勵(lì)居民參與住區(qū)全生命周期建設(shè)管理，營(yíng)造居民自主更新、共享運(yùn)營(yíng)的社會(huì)氛圍。另一方面，從政策、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)、文化四個(gè)維度做好保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城市更新等政策統(tǒng)籌，完善好房子建造標(biāo)準(zhǔn)指引體系，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，提高物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平；發(fā)揮深圳科技創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，加大綠色建造、智能建造等技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用力度，加速高集成度模塊化建筑產(chǎn)品研發(fā)推廣，降低建造成本；加大新型住宅工業(yè)化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型力度，以好房子建設(shè)帶動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，促進(jìn)綠色低碳循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)；形成中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)中國(guó)好房子國(guó)際化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)合作和文化交流，擴(kuò)大中華新時(shí)代居住文化影響力。二、編制《深圳市高品質(zhì)住房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》為了以評(píng)價(jià)的方式引導(dǎo)和促進(jìn)深圳各類住區(qū)及住房建設(shè)朝著更人性化、多樣化、品質(zhì)化、特色化的方向發(fā)展，深圳啟動(dòng)了推薦性地方標(biāo)準(zhǔn)《深圳市高品質(zhì)住房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。一是創(chuàng)新研究方法，貼合群眾需求整合技術(shù)措施。目前已初步構(gòu)建4+1評(píng)價(jià)指標(biāo)框架，圍繞“住得安全、方便、舒適、和諧”四個(gè)可感知維度和長(zhǎng)效可持續(xù)的技術(shù)模式維度，形成了“放心居住、省心生活、舒心環(huán)境、暖心友鄰、包容長(zhǎng)效”五個(gè)一級(jí)指標(biāo)。結(jié)合市民居住需求，不斷完善優(yōu)化指標(biāo)體系，形成少而精、有針對(duì)性的引導(dǎo)性的技術(shù)措施建議及要求。二是提倡均好適宜，因地制宜突出優(yōu)勢(shì)特色。從深圳住房結(jié)構(gòu)的特殊性出發(fā)，研究選取適用于多變量系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)的方法模型，在整體推動(dòng)深圳住房建設(shè)水平的同時(shí)，引導(dǎo)社會(huì)形成支持不同群體多元宜居、全齡友好健康發(fā)展的好房子共識(shí)。三是健全管理機(jī)制，推廣住房項(xiàng)目全流程全周期品質(zhì)評(píng)價(jià)模式。推廣住房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建造、交付使用、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、維護(hù)更新等全周期品質(zhì)評(píng)價(jià)模式，在保障安全的前提下，促進(jìn)新技術(shù)、新材料、新工藝的研發(fā)與應(yīng)用，激活住房管理服務(wù)板塊經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。同時(shí)，探索采用專家評(píng)定與居民自評(píng)相結(jié)合的方式，引導(dǎo)群眾積極參與到住房建設(shè)的日常工作中來(lái)，切實(shí)推動(dòng)居住評(píng)價(jià)工作創(chuàng)新、住房建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。三、研發(fā)好房子規(guī)劃建設(shè)管理決策輔助系統(tǒng)基于好房子綜合評(píng)價(jià)體系，深圳將傳統(tǒng)數(shù)據(jù)采集分析方式與城市時(shí)空大數(shù)據(jù)相融合，結(jié)合GIS空間技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)，采用Spring+SpringMVC+Mybatis（SSM）的Web應(yīng)用程序開源框架，精細(xì)化梳理全市住房、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)空間要素層級(jí)，打通“人、房、地、錢”數(shù)據(jù)鏈條及空間權(quán)益關(guān)系，正在研究建立深圳市好房子規(guī)劃建設(shè)管理決策輔助系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“決策輔助系統(tǒng)”）。該系統(tǒng)一方面可應(yīng)用于全市住房情況動(dòng)態(tài)展示，涵蓋房屋情況總覽、建設(shè)管理進(jìn)程、品質(zhì)評(píng)價(jià)預(yù)警、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析等模塊，實(shí)現(xiàn)全市房屋情況動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)，促進(jìn)市民參與及數(shù)據(jù)共享；另一方面，針對(duì)城市體檢、住房供應(yīng)、商品住房銷售、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、城市更新行動(dòng)、綠色建筑、智能建造、物業(yè)運(yùn)維服務(wù)等專項(xiàng)工作，在好房子綜合評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上結(jié)合相關(guān)工作具體要求研發(fā)分析模型，在系統(tǒng)中嵌入各個(gè)專題決策輔助板塊，打破傳統(tǒng)的條塊分隔的工作決策壁壘，實(shí)現(xiàn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作“統(tǒng)籌一盤棋”。在提高中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的系統(tǒng)性方面，決策輔助系統(tǒng)可動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)商品住房、保障性住房等各類住房存量和在途項(xiàng)目等情況，評(píng)估各類住房供求關(guān)系及建設(shè)需求；嵌入“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)模型，提出供地片區(qū)建議，提出城市更新項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏建議，預(yù)測(cè)下一年土地供應(yīng)情況、新開工項(xiàng)目情況、固定資產(chǎn)投資規(guī)模、保障房投資需求，輔助科學(xué)制定住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃；輔助編制重點(diǎn)片區(qū)住房規(guī)劃計(jì)劃，形成從整體發(fā)展方向到片區(qū)發(fā)展策略的系統(tǒng)性分析，做好與全市國(guó)土空間規(guī)劃、城中村改造規(guī)劃計(jì)劃、城市更新規(guī)劃計(jì)劃、建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃銜接。在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系精細(xì)分析研判方面，決策輔助系統(tǒng)可進(jìn)行片區(qū)商品住宅供求關(guān)系測(cè)算分類，研判片區(qū)供應(yīng)規(guī)模和市場(chǎng)需求的匹配程度，提出片區(qū)供應(yīng)建議；通過(guò)采集購(gòu)房者特征信息，結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，分析不同區(qū)域購(gòu)房人群特征，為區(qū)域住房供應(yīng)策略制定、供需精準(zhǔn)對(duì)接提供支持。促進(jìn)建筑業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型升級(jí)方面，決策輔助系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)建筑物及能耗數(shù)據(jù)集成，輔助對(duì)全市4 萬(wàn)多棟重點(diǎn)公共建筑和居住建筑開展能耗與碳排放智能監(jiān)管、建筑能耗分級(jí)與限額管理，自動(dòng)生成公共建筑節(jié)能改造對(duì)象清單，為碳交易、虛擬電廠等提供數(shù)據(jù)服務(wù)。

四、持續(xù)深入研究，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)下一步，深圳將持續(xù)開展好房子建設(shè)相關(guān)研究工作，加快出臺(tái)行動(dòng)方案，夯實(shí)住房高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)。一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，用好國(guó)家增量政策，保持商品住宅市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)供需匹配與平衡；全力降低空置率，加強(qiáng)源頭管控；防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，支持合理融資，提升企業(yè)投資能力。二是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化房地產(chǎn)交易服務(wù)，做大做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)業(yè)，提升房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)數(shù)字化水平。三是優(yōu)化住房空間布局，加大需求旺盛片區(qū)優(yōu)質(zhì)商品住房供應(yīng)力度，降低對(duì)供應(yīng)過(guò)剩區(qū)域的供應(yīng)；遵循“跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型企業(yè)機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著存量資源走”發(fā)展策略，構(gòu)建大型成熟居住區(qū)、人才聚集居住區(qū)、站城一體居住區(qū)、產(chǎn)城融合居住區(qū)、品質(zhì)提升居住區(qū)等特色居住區(qū)。四是建立健全好房子“1+1+1+1”建設(shè)管理體系，積極推動(dòng)好房子試點(diǎn)示范項(xiàng)目建設(shè)，打造一批涵蓋經(jīng)濟(jì)適住保障性住房、高品質(zhì)多選擇商品住房、安全便利城中村住房、舒適美好老舊住區(qū)的好房子深圳樣板，探索自主更新改造新模式，因地制宜量力而行，再造、重塑一批綠色宜居的完整社區(qū)，形成可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)好房子建設(shè)工作全面展開。