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城市中的老舊小區(qū)將迎來一場“大更新”。
日前，在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，將實施一批惠民生、促發(fā)展、防風險的更新項目。在民生項目方面，將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新的改造范圍。
此輪老舊小區(qū)更新改造，為何以“2000年”作為劃分節(jié)點？具體怎么改、誰來改？
2000年以前建成小區(qū)仍有較大改造空間
廣西玉林市玉州區(qū)名山街道，坐落著一個建于20世紀80年代末的小區(qū)——興明小區(qū)。和不少年久失修的老舊小區(qū)一樣，這個小區(qū)曾面臨管道老化等問題，一度給居民生活造成困擾。
一場改造改變了這樣的局面。2024年5月，興明小區(qū)改造項目正式完工，涉及土建、給排水、燃氣等方面項目更新。一根根新管道豎起，一個個健身場地建成，不僅解決了過去讓住戶頭疼的用水問題，還大幅提升了居民的生活質量。
這是中國著力推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一個縮影。去年，中國共新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，超額完成5.4萬個的年度目標任務。其中，廣西、北京、河南等11個地區(qū)超額完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。
時間回溯到2020年，彼時，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。今年是“十四五”收官之年，也是完成《指導意見》目標任務的關鍵一年。聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，今年的政府工作報告提出，統籌城市低效用地再開發(fā)，加快健全城市防洪排澇體系，加強燃氣、給排水、熱力、地下管廊等建設和協同管理。住房城鄉(xiāng)建設部則明確，將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍。
“2000年前建成”，為何成為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的時間劃分點？
“ 中國老舊小區(qū)存量大，改造工作量大，要‘從老到新’按序改造?！笔锥冀洕Q易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，最初的老舊小區(qū)改造將1990年前建成的小區(qū)作為重點，目前又擴展到了2000年以前，部分城市還將改造范圍拓寬至2005年前建成小區(qū)。
據業(yè)內人士透露，2000年左右是商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點，在此之前建成的住宅小區(qū)不僅房齡高，部分還未收取房屋維修資金、沒有小區(qū)物業(yè)，修繕時需開展較多協調工作，還要有相關改造資金作保障。
“從全國范圍看，很多2000年前建成的老舊小區(qū)已經開工改造了，但推進過程仍有一定難度?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，老舊小區(qū)改造既要征詢居民意愿，又涉及管線、水電等多個市政部門協作。2000年以后建成的小區(qū)雖也面臨老化問題，但改造范圍和籌資方式相對明晰。因此，加大力度做好2000年以前建成小區(qū)的改造更新，仍是當前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要任務。
基礎類、完善類和提升類改造共同推進
老舊小區(qū)究竟怎么改？重點改什么？
“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內容主要分為三類，包括基礎類、完善類和提升類?！崩钣罴伪硎尽?nbsp;
基礎類改造，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內部及與小區(qū)聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防等基礎設施。
完善類，就是為了滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要涉及環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境和配套設施還包括拆除違法建設，整治小區(qū)綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、電動自行車及汽車充電設施等。
提升類，則是為了豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質等推進的改造內容，涉及公共服務設施配套建設和其智慧化改造，比如改造或建設小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民超市、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。
“要保證‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，各地要加強盤點2000年前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，確認是否還存在市政配套設施不完善、社區(qū)服務建設不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)?！壁w秀池認為，各地應因城施策，確定改造對象和改造內容，并區(qū)別基礎類、完善類、提升類改造，根據相關政策目標任務加快推進改造。
根據住房城鄉(xiāng)建設部披露的數據，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增加停車位380萬個，增設養(yǎng)老、托育設施近8萬個。“這說明，目前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造重點還是聚焦在基礎類改造，也就是水電管網等基礎設施補短板。如果按照基礎類、完善類、提升類全部推進改造，還有很大的市場空間，對于擴內需能起到明顯的拉動作用?！崩钣罴握f。
開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不僅是一場惠民生的城市更新工程，也是強化基層治理的有效試驗。
位于北京市通州區(qū)的云景里小區(qū)建成于1994年。去年，該小區(qū)全面完成改造工作，實現居民上下水改造率100%和外窗護欄拆除率100%，被列入住房城鄉(xiāng)建設部完整社區(qū)試點項目?！霸谶M場改造前，我們先進行走訪調研，了解居民的改造訴求并公示改造項目的主材樣品?！敝薪ǘ直本┩ㄖ菰凭袄锱f改項目經理唐華介紹，“改造進行期間，我們通過工藝提升，把對居民生活的影響降至最低。比如上下水改造項目，通常得停水一周左右，我們把停水時間控制在了兩三天。同時，我們還選派了8名施工人員作為專職樓棟管家，改造過程中，居民有任何問題，可以隨時通過電話或‘協商共建議事平臺’向樓棟管家反饋，也可以到小區(qū)協調中心面對面和管家溝通。改造完成后，我們還有相應質保期，保障居民在項目改造后的入住體驗?！?nbsp;
建立政府補貼、業(yè)主自籌和社會資本參與的共擔機制
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造惠民生、利長遠，但不少居民還關注一個關鍵問題：改造的錢從哪兒來？
“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金主要來源于政府補貼、業(yè)主自籌和社會資本參與。”趙秀池表示，繼續(xù)推進2000年底前建成老舊小區(qū)的改造工作，要積極引入更多社會資本，如將一老一小、停車服務、物業(yè)服務、文體健身等經營項目與社會資本對接，實現資金來源的可持續(xù)性，此外，還可以通過建立老舊小區(qū)改造基金或發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債券來籌集資金。目前，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關等地，已通過發(fā)行地方政府專項債券方式，支持老舊小區(qū)改造。
居民出資也是推進改造的重要資金來源?！吨笇б庖姟访鞔_，“建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制”，其中提到，合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。
“從目前實踐的情況看，推動居民出資進行老舊小區(qū)改造，有一定推進難度，尤其對于部分建成年代早、沒有住宅專項維修資金的老舊小區(qū)居民，要引導其出資改造，還得加大政策宣介力度，做好群眾協商工作。比如，加裝電梯這類居民明顯受益、涉及多家協商的改造項目，更要加強居民調解協商，把‘誰受益、誰出資’的原則落實到位。”李宇嘉說。
除了政府和國企主導的老舊小區(qū)改造，住房城鄉(xiāng)建設部還提出，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。在趙秀池看來，除了部分居民出資原拆原建，自主更新改造最大的難點仍在于資金問題，“對此，可以加大自主更新改造的稅費減免、金融支持力度，同時讓住房專項維修基金公共賬戶和個人賬戶發(fā)揮各自應有作用，還可以加大住房公積金支持力度，并為自主更新改造提供多元化、低成本的融資方式，讓更多居民積極參與住宅改造工作，進而推進城市更新穩(wěn)步進行。”趙秀池說。
